Selge bolig før ett år: skatt ved salg av bolig og hva du må huske på

Noen ganger må du selge kort tid etter at du kjøpte. Du har fått jobb i en annen by, forholdet er slutt, eller boligen passet ikke likevel. Da er det skatten som avgjør om det lønner seg å selge nå eller vente noen uker. Her er reglene for skatt ved salg av bolig før ett år, hvordan gevinsten regnes ut, hvilke kostnader du får fradrag for, og hva som gjelder for sekundærbolig, nybygg og arv.

Skatt ved salg av bolig: hovedregelen

Gevinst ved salg av boligen du bor i, er skattefri når to vilkår er oppfylt, etter skatteloven § 9-3:

• Eiertid: Du har eid boligen i mer enn ett år når du selger.
• Botid: Du har brukt hele boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget.

Mangler ett av vilkårene, er gevinsten skattepliktig. Den skattlegges som alminnelig inntekt med 22 % i 2026. Selger du før ett år, er salget altså alltid skattepliktig, uansett hvor lenge du har bodd der. En full oversikt over reglene står i guiden om skatteregler ved salg av bolig.

Hvor lenge må man eie bolig for å selge skattefritt?

Mer enn ett år. Tiden regnes fra du kjøpte, til du inngår en bindende avtale om salg. Det er dagen budet blir akseptert som teller, ikke dagen kjøperen overtar.

Eksempel: Budet ditt på boligen ble akseptert 15. mars 2025. Selger du og aksepterer et bud 10. mars 2026, har du eid boligen i under ett år, og gevinsten er skattepliktig. Venter du til etter 15. mars 2026, er eiertiden oppfylt, så lenge du også har bodd der i minst ett av de to siste årene.

For en nybygd bolig gjelder et tillegg: salget må også skje mer enn ett år etter at boligen ble tatt i bruk eller fikk ferdigattest. Kjøpte du en leilighet på tegning, begynner altså klokken i praksis å gå når du flytter inn.

Beregning av gevinst

Gevinsten er utgangsverdien minus inngangsverdien.

• Utgangsverdi: salgssummen minus kostnadene ved salget.
• Inngangsverdi: kjøpesummen pluss dokumentavgift og tinglysing ved kjøpet, og påkostninger som har hevet standarden.

Fradrag for meglerutgifter ved salg av bolig

Er gevinsten skattepliktig, trekker du kostnadene ved salget fra salgssummen. Ifølge Skatteetaten gjelder det blant annet meglerhonorar, annonser og boligstyling. Flyttekostnader gir ikke fradrag. Les hva megleren koster i guiden om pris for eiendomsmegler.

Eksempel på skatteberegning

Du kjøpte en leilighet i august 2025 for 2 800 000 kroner og betalte 70 000 kroner i dokumentavgift. I mars 2026 selger du for 3 000 000 kroner og betaler 65 000 kroner til megleren.

Post	Beløp
Salgssum minus meglerkostnader (utgangsverdi)	2 935 000 kr
Kjøpesum og dokumentavgift (inngangsverdi)	2 870 000 kr
Gevinst	65 000 kr
Skatt, 22 %	14 300 kr

Skatten er liten her, fordi prisene sjelden stiger mye på få måneder. Har du kjøpt billig eller pusset opp selv, kan gevinsten og skatten bli mye større.

Lønner det seg å vente?

Ofte, hvis du er nær ettårsgrensen. Tenk deg at gevinsten blir 300 000 kroner. Da er skatten 66 000 kroner. Må du vente to måneder for å oppfylle eiertiden, koster det kanskje rundt 20 000 kroner i renter og 10 000 kroner i felleskostnader. Da sparer du rundt 36 000 kroner på å vente. Regn på dine egne tall, og husk at markedet kan endre seg på to måneder, begge veier.

Du kan godt starte med megler, tilstandsrapport og foto før ettårsdagen. Det er tidspunktet du aksepterer budet, som teller.

Tap ved salg før ett år

Selger du for mindre enn inngangsverdien, får du fradrag for tapet i alminnelig inntekt, fordi en gevinst ville vært skattepliktig. Det gir 22 % av tapet tilbake i lavere skatt. Oppfyller du kravene til skattefritt salg, får du derimot ikke fradrag for tap.

Salg av sekundærbolig

En sekundærbolig er en bolig du eier, men ikke bor i selv, for eksempel en leilighet du leier ut. Gevinsten ved salg er skattepliktig, uansett hvor lenge du har eid den, fordi botiden mangler. Tap gir fradrag.

Hvordan unngå skatt ved salg av sekundærbolig

Den eneste lovlige måten er å oppfylle kravene: Flytt inn og bruk boligen som din egen i minst ett av de to siste årene før salget. Skatteetaten ser på hvor du faktisk bor, ikke bare adressen i folkeregisteret. Bor du selv i minst halvparten av boligen, målt etter utleieverdi, og leier ut resten, kan hele gevinsten likevel være skattefri, så lenge boligen ikke er seksjonert. Les mer om å selge utleiebolig.

Unntak og spesielle situasjoner

Brukshindring

Kunne du ikke bo i boligen på grunn av helse, arbeid eller lignende, kan du i noen tilfeller få regnet tiden som botid. Unntaket er snevert, og Skatteetaten krever at du måtte bo et annet sted av en slik grunn. Spør Skatteetaten før du regner med det.

Arv

Arver du en bolig som den avdøde kunne ha solgt skattefritt, settes inngangsverdien din til hva boligen antakelig var verdt da du arvet den. Selger du raskt, blir gevinsten eller tapet forskjellen mellom den verdien og salgssummen. Finansdepartementet har foreslått at salg innen ett år etter arven verken skal gi skatt eller fradrag, fra inntektsåret 2027. Les mer i artikkelen om skatt på salg av fritidsbolig, der arvereglene er de samme.

Dokumentavgiften får du ikke tilbake

Dokumentavgiften på 2,5 % som du betalte ved kjøpet, får du ikke igjen når du selger raskt. Kjøpte du for 3 millioner kroner, var det 75 000 kroner. Den inngår i inngangsverdien og gjør en skattepliktig gevinst mindre. Andelsleiligheter i borettslag har ingen dokumentavgift, så der koster et raskt salg mindre.

Hyppig kjøp og salg

Kjøper og selger du mange boliger på kort tid, kan Skatteetaten mene at du driver næring. Da blir gevinsten næringsinntekt, med trygdeavgift og trinnskatt i tillegg, og skatten blir høyere. Skatteetaten ser blant annet på hvor mange boliger du har kjøpt og solgt, hvor lenge du eide dem, og om du pusset opp for å selge.

Hvor lang tid tar det å selge bolig?

I hele landet tok det i snitt 48 dager fra boligen ble lagt ut til den var solgt i september 2026, ifølge Eiendom Norge. Før det kommer tiden det tar å velge megler, få tilstandsrapport og lage annonse, ofte to til fire uker. Etter budrunden avtaler du overtakelse, og det skjer ofte noen uker til et par måneder senere. Er du nær ettårsgrensen, kan du altså planlegge salget slik at budet aksepteres akkurat etter ettårsdagen.

Praktiske tips ved salg før ett år

1. Regn ut skatten. Sjekk om det lønner seg å vente til eiertiden er oppfylt.
2. Ta vare på alle kvitteringer. Kostnader ved kjøp og salg og påkostninger gjør gevinsten mindre.
3. Tenk på markedet. Er det bedre å selge nå, eller kan du vente?
4. Bruk en erfaren megler. En god megler kan hjelpe deg med tidspunktet. Les om hvordan du velger megler.
5. Snakk med banken. Sjekk hva salget betyr for lånet, og sammenlign boliglånsrente hvis du skal kjøpe nytt.
6. Vurder å leie ut. Kan du leie ut i stedet for å selge? Les om å selge utleiebolig senere.
7. Få tilstandsrapporten tidlig. Se guiden om takstmann og tilstandsrapport.

Skal du selge?

En megler kan hjelpe deg å planlegge salget rundt ettårsgrensen. Sammenlign meglere som gir gode råd om timing, eller se kontorene i oversikten over meglerkontor i Porsgrunn.