Skatt · 6 min lesetid
Skatteregler ved salg av bolig i 2026
Ved salg av bolig avgjør eiertid og botid om du må betale skatt av gevinsten, mens gevinst på tomt og annen eiendom er skattepliktig. Her ser du når salget er skattefritt, hvordan gevinst og tap regnes ut, og hva som gjelder for bolig som har stått ubebodd, sekundærbolig, arv og samlivsbrudd.
De fleste som selger boligen de bor i, slipper skatt. Men reglene er strenge på eiertid og botid, og en bolig som har stått tom, en utleiebolig eller en arvet bolig kan gi en skatteregning du ikke ventet. Her er skattereglene ved salg av bolig og eiendom i 2026: når salget er skattefritt, hvordan gevinst og tap regnes ut, og hva som gjelder i de vanligste unntakene.
Hovedregelen: gevinst er skattepliktig
Etter skatteloven er gevinst ved salg av fast eiendom skattepliktig inntekt. Gevinsten skattlegges som alminnelig inntekt med 22 % i 2026. Det viktige unntaket gjelder boligen du bor i: oppfyller du kravene til eiertid og botid, er gevinsten skattefri, uansett hvor stor den er.
Vilkår for skattefritt salg av bolig
Begge vilkårene i skatteloven § 9-3 må være oppfylt:
- Eiertid: Du har eid boligen i mer enn ett år når du selger. Tiden regnes fra du kjøpte, til du aksepterer et bindende bud.
- Botid: Du har brukt hele boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget. Tiden trenger ikke være sammenhengende.
For en nybygd bolig må salget i tillegg skje mer enn ett år etter at boligen ble tatt i bruk eller fikk ferdigattest.
Hva regnes som «egen bolig»?
Boligen må ha vært der du faktisk bodde fast. Skatteetaten ser blant annet på:
- adressen din i folkeregisteret
- hvor du overnattet det meste av tiden
- strømforbruk og hvor du fikk posten
- hvor barna gikk på skole
Du kan bare ha én bolig som egen bolig om gangen. Tid da boligen var leid ut, teller ikke som botid.
Skatt på salg av bolig som har stått ubebodd
En bolig som har stått tom, gir ikke botid. Det som teller, er om du bodde der i minst ett av de to siste årene før salget. Flyttet du ut for et halvt år siden etter å ha bodd der i flere år, er salget skattefritt. Har boligen stått tom i mer enn ett av de to siste årene, er gevinsten skattepliktig, selv om du bodde der lenge før det. Det gjelder også en bolig du har arvet og latt stå tom. Skal du selge en bolig som står tom, lønner det seg å regne på tidspunktet.
Beregning av gevinst
Skattemessig gevinst er utgangsverdien minus inngangsverdien.
Utgangsverdi: salgssummen minus kostnadene ved salget, som meglerhonorar (les om meglerpriser), annonser, foto og styling.
Inngangsverdi: kjøpesummen pluss kostnadene ved kjøpet, som dokumentavgift på 2,5 % og tinglysingsgebyr, og påkostninger som har hevet standarden.
Påkostning eller vedlikehold?
Skillet avgjør hvor stor gevinsten blir.
Påkostning øker inngangsverdien:
- nytt tilbygg eller påbygg
- bad der det ikke var bad før
- klar heving av standarden, for eksempel innglasset balkong
Vedlikehold kan ikke legges til inngangsverdien:
- maling inne og ute
- nytt gulv av samme standard som det gamle
- reparasjon av tak
- nye vinduer av samme slag
Ta vare på kvitteringer og fakturaer for alt arbeid. En takstmann kan dokumentere standarden før og etter.
Skattefritt salg: eksempel
Du kjøpte bolig i 2023 for 3 200 000 kroner og har bodd der hele tiden. I 2026 selger du for 4 000 000 kroner og betaler 80 000 kroner til megleren. Gevinsten er 720 000 kroner, men fordi du oppfyller kravene til eiertid og botid, er den skattefri. Uten fritaket ville skatten vært 158 400 kroner.
Skattepliktig salg: eksempel
Du kjøpte en utleiebolig i 2022 for 2 500 000 kroner og betalte 62 500 kroner i dokumentavgift. Du har aldri bodd der selv. I 2026 selger du for 3 200 000 kroner og betaler 70 000 kroner til megleren. Gevinsten blir 3 130 000 minus 2 562 500, altså 567 500 kroner, og skatten 124 850 kroner. Se guiden om å selge utleiebolig.
Tap ved salg
Selger du med tap, får du fradrag i alminnelig inntekt, men bare hvis en gevinst ville vært skattepliktig. Oppfyller du kravene til skattefritt salg, får du heller ikke fradrag for tap. Fradraget er verdt 22 % av tapet.
Salg før ett år og sekundærbolig
Selger du før du har eid boligen i ett år, er gevinsten alltid skattepliktig. Det samme gjelder skatt på salg av sekundærbolig, altså en bolig du ikke bor i selv. Les mer om å selge bolig før ett år.
Fritidsbolig har egne regler
For fritidsboliger er kravene strengere: mer enn fem års eiertid og bruk som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene.
Arv og gave
Hovedregelen siden 2014 er at du overtar inngangsverdien til den du arvet eller fikk boligen av. For bolig, fritidsbolig og vanlige gårdsbruk gjelder et unntak i skatteloven § 9-7: kunne arvelateren eller giveren ha solgt skattefritt da du overtok, settes inngangsverdien din til hva boligen antakelig var verdt da. Om du selv kan selge skattefritt senere, avhenger av din egen eiertid og botid. Finansdepartementet har foreslått at salg innen ett år etter arv eller gave verken skal gi skatt eller fradrag for tap, fra inntektsåret 2027.
Selger du boligen til barna under markedsverdi, kan det regnes som gave. Les mer om salg av bolig til familie.
Skilsmisse og samlivsbrudd
Selges den felles boligen etter separasjon eller skilsmisse, får ektefellen som har flyttet ut, regnet med botiden til den som ble boende. Den samme regelen gjelder samboere som har eller har hatt felles barn, etter skatteloven § 9-3. Har dere ikke barn sammen og var samboere, stopper botiden din når du flytter ut, og selger du andelen din lenge etter, kan gevinsten på din del bli skattepliktig. Spør Skatteetaten hvis du er usikker på din situasjon.
Midlertidig utflytting og brukshindring
Måtte du bo et annet sted på grunn av helse, arbeid eller lignende forhold, kan tiden i noen tilfeller regnes som botid. Unntaket er snevert, og Skatteetaten krever at årsaken faktisk tvang deg til å bo et annet sted. Leier du ut boligen mens du er borte, regnes ikke tiden som botid.
Rapportering til Skatteetaten
Et skattefritt salg av egen bolig trenger du normalt ikke føre noe for. Er salget skattepliktig, skal du føre gevinsten eller tapet i skattemeldingen. Megleren sender opplysninger om salget, men du er selv ansvarlig for at tallene stemmer. Skatteetaten har en egen side om salg av bolig og eiendom.
Hyppig kjøp og salg
Kjøper, pusser opp og selger du boliger jevnlig, kan Skatteetaten regne det som næring. Da blir gevinsten næringsinntekt, med trygdeavgift og trinnskatt i tillegg til skatten på alminnelig inntekt.
Boligsalg og egenkapital
Pengene du sitter igjen med etter salget, blir ofte egenkapitalen i neste bolig. Fra 1. januar 2025 er kravet til egenkapital 10 %, ned fra 15 %. Regn ut hva du sitter igjen med etter lån, megler og eventuell skatt, og sjekk boliglånsrente før du byr på noe nytt.
Ofte stilte spørsmål om skatt ved salg av bolig
Når er salg av bolig skattefritt?
Når du har eid boligen i mer enn ett år og brukt den som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget.
Hvor mye skatt betaler jeg ved salg av bolig?
Er salget skattepliktig, er skatten 22 % av gevinsten. Gevinsten er salgssummen minus salgskostnader, kjøpesum, kjøpskostnader og påkostninger.
Må jeg betale skatt hvis boligen har stått tom?
Ja, hvis du ikke har bodd der i minst ett av de to siste årene før salget. Tom bolig gir ikke botid.
Gjelder de samme reglene for skatt ved salg av eiendom som ikke er bolig?
Nei. Gevinst ved salg av tomt, næringseiendom og annen fast eiendom er skattepliktig. Unntakene gjelder bolig, fritidsbolig og vanlige gårdsbruk.
Planlegger du salg?
En erfaren megler hjelper deg med tidspunktet og dokumentene. Sammenlign meglere og planlegg et trygt salg, eller les om verdivurdering i Porsgrunn først.
