Skatt på salg av fritidsbolig og hytte: komplett guide for 2026

Selger du hytta, må du betale skatt ved salg av hytte eller fritidsbolig hvis du ikke oppfyller kravene til eiertid og bruk. Her er reglene for å selge hytte skattefritt, hvordan gevinsten regnes ut, hva som gjelder for skatt ved salg av arvet fritidsbolig, og de nye reglene for salg av hytte som Finansdepartementet har foreslått fra 2027.

Skatt på salg av fritidsbolig i 2026: det viktigste

• Gevinsten er skattefri hvis du har eid hytta i mer enn fem år og brukt den som din egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene.
• Oppfyller du ikke kravene, skattlegges gevinsten som alminnelig inntekt med 22 %.
• Tap gir bare fradrag når en gevinst ville vært skattepliktig.
• Arvet eller fått hytta? Da avgjør det mye om giveren kunne ha solgt den skattefritt.

Hovedregelen: gevinstbeskatning

Hovedregelen i skatteloven er at gevinst ved salg av fast eiendom er skattepliktig. For hytter, fjellstuer, sommerhus og andre fritidsboliger gjelder et eget unntak, med strengere krav enn for boligen du bor i. Reglene for skattefritt salg av bolig er derfor ikke de samme som for fritidsbolig.

Skattepliktig gevinst blir skattlagt som alminnelig inntekt, med 22 % i 2026. En gevinst på 500 000 kroner gir altså 110 000 kroner i skatt. Selger du med tap, kan du trekke det fra, men bare hvis en gevinst ville blitt skattlagt. Er salget skattefritt, er tapet heller ikke fradragsberettiget.

Vilkår for skattefritt salg av fritidsbolig

Begge vilkårene må være oppfylt, ifølge skatteloven § 9-3:

• Eiertid: Du må ha eid fritidsboligen i mer enn fem år når du selger. Er hytta bygd eller tatt i bruk senere enn du kjøpte tomta, regnes tiden fra hytta ble tatt i bruk eller fikk ferdigattest.
• Brukstid: Du må ha brukt eiendommen som din egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene før salget.

Eiertiden regnes fra du kjøpte til du inngår en bindende avtale om salg, altså når budet blir akseptert. Brukstiden trenger ikke være sammenhengende. Har du kjøpt en hytte for fire år siden og vil selge, kan det altså lønne seg å vente.

Hva regnes som «egen bruk»?

Skatteetaten ser på om hytta etter en helhetsvurdering framstår som din egen fritidsbolig. Dette teller som egen bruk:

• Ferier og helgeturer
• Bruk av ektefelle, barn og andre nær familie
• Opphold der du både bruker hytta og tar vedlikeholdet

Dette teller ikke:

• Perioder der hytta er leid ut på vanlige vilkår
• Korte turer bare for å se til eiendommen
• Tid da hytta ikke kunne brukes, for eksempel under en stor oppussing

Beregning av gevinst

Gevinsten er forskjellen mellom utgangsverdien og inngangsverdien.

Utgangsverdien er salgssummen minus kostnadene ved salget:

• Meglerhonorar og andre salgskostnader. Les hva megleren koster.
• Tilstandsrapport fra takstmann.
• Annonser og styling før salget.

Inngangsverdien er det hytta kostet deg:

• Kjøpesummen
• Dokumentavgift og tinglysingsgebyr ved kjøpet
• Påkostninger, det vil si arbeider som har hevet standarden

Skillet mellom påkostning og vedlikehold betyr mye. Et nytt anneks, et bad der det ikke var bad, eller innlagt vann øker inngangsverdien og gjør gevinsten mindre. Å male, skifte ut råtne bord eller legge nytt tak av samme slag er vedlikehold og teller ikke. Har du eid hytta lenge, kan inngangsverdien i noen tilfeller oppreguleres. Skatteetaten forklarer reglene på siden om oppregulering av inngangsverdi.

Eksempel på gevinstberegning

Du kjøpte en hytte i 2023 for 2 000 000 kroner, betalte 50 000 kroner i dokumentavgift og har satt opp et anneks til 400 000 kroner. I 2026 selger du for 3 500 000 kroner og betaler 70 000 kroner til megleren. Du har eid hytta i under fem år, så salget er skattepliktig.

Post	Beløp
Salgssum minus meglerkostnader (utgangsverdi)	3 430 000 kr
Kjøpesum, dokumentavgift og anneks (inngangsverdi)	2 450 000 kr
Gevinst	980 000 kr
Skatt, 22 %	215 600 kr

Hadde du eid og brukt hytta lenge nok, ville hele gevinsten vært skattefri.

Dokumentasjon er nøkkelen

Skatteetaten kan be deg vise at du har brukt hytta. Ta vare på dette:

• En enkel logg over opphold med datoer
• Kvitteringer for ferje, bom og handel i nærheten
• Strømregninger som viser bruk gjennom året
• Fakturaer for alle påkostninger, så du kan vise inngangsverdien

Utleie av fritidsbolig og skattefritak

Mange leier ut hytta noen uker i året. Litt utleie endrer normalt ikke at hytta er din egen fritidsbolig. Leier du ut så mye at hytta mest brukes av andre, kan du miste skattefritaket ved salg. Leieinntektene skattlegges for seg: når du leier ut en fritidsbolig du selv bruker, er de første 10 000 kronene i året skattefrie, og 85 % av det som overstiger, er skattepliktig. Før inntekten i skattemeldingen.

Arv og gave: skatt ved salg av arvet fritidsbolig

Hovedregelen siden 2014 er at du overtar inngangsverdien til den du arvet eller fikk hytta av. Det kalles kontinuitetsprinsippet. Kjøpte foreldrene dine hytta for 300 000 kroner, er det i utgangspunktet din inngangsverdi også, og et salg kan gi en stor gevinst.

Det finnes et viktig unntak i skatteloven § 9-7. Kunne giveren ha solgt hytta skattefritt da du arvet eller fikk den, settes inngangsverdien din til hva hytta antakelig var verdt da. Da blir gevinsten ved et senere salg liten. Ta vare på en takst eller verdivurdering fra tidspunktet du overtok, for det er du som må sannsynliggjøre verdien.

Om du selv kan selge skattefritt senere, avhenger av din egen eiertid og bruk etter at du overtok. Skatteetaten har mer om dette på siden om salg av bolig og fritidsbolig.

Nye regler for salg av hytte: forslaget fra 2027

Finansdepartementet sendte 15.05.2026 ut et forslag om å endre reglene for bolig og fritidsbolig som er gitt i arv eller gave. Selges hytta innen ett år etter at du arvet eller fikk den, og giveren kunne ha solgt den skattefritt, skal gevinsten være skattefri og tapet ikke gi fradrag. Bakgrunnen er at arvinger har fått fradrag for tap når de solgte under verdien som ble satt ved arven. Forslaget skal etter planen gjelde fra inntektsåret 2027. Les høringsnotatet hos regjeringen. Det er et forslag, så sjekk hva som er vedtatt før du selger.

Kravene om fem års eiertid og bruk i fem av de siste åtte årene er ikke endret.

Sameie og fritidsbolig

Eier flere hytta sammen, vurderes hver eier for seg. Hver må oppfylle kravene til eiertid og bruk for sin andel, og gevinst og skatt fordeles etter eierbrøken. Selger én av søsknene sin andel til de andre, er det også et salg som kan gi skatt.

Fritidsbolig i utlandet

Bor du i Norge, er du skattepliktig hit for gevinst ved salg av hytte i utlandet. Har du betalt skatt i landet der hytta ligger, kan du ha rett til fradrag for den. Reglene i skatteavtalen med landet avgjør.

Eiendomsskatt på fritidsbolig

Eiendomsskatt er noe annet enn skatt på gevinst. Den er kommunal, og kommunen der hytta ligger bestemmer om den skal betales og hvor høy den er. Sjekk kommunens sider, og husk å ta med eiendomsskatten når du oppgir faste kostnader i salgsoppgaven.

Praktiske tips for å minimere skatten

1. Tell årene før du selger. Mangler du noen måneder på eiertid eller bruk, kan det lønne seg å vente.
2. Dokumenter påkostningene. Hver faktura du har, kan gjøre gevinsten mindre.
3. Bruk en megler som kjenner hyttesalg. Ved kysten i Grenland, fra Brevik til Langangen, selges mange fritidsboliger, og en erfaren eiendomsmegler kjenner kjøperne. Sjekk hva det koster i guiden om pris for eiendomsmegler.
4. Få arealet riktig. Feil areal i annonsen kan gi krav i ettertid. Se hva bruttoareal og bruksareal betyr.
5. Spør Skatteetaten eller en rådgiver ved tvil. Skatteetaten kan gi bindende forhåndsuttalelse om et konkret salg.

Skal du selge hytta?

En megler som kjenner fritidsmarkedet, kan hjelpe deg med pris, tidspunkt og dokumentene. Sammenlign meglere og få hjelp med salget, eller se kontorene i oversikten over meglerkontor i Porsgrunn.