Boligsalg · 5 min lesetid
Selge utleiebolig: skatt, regler og smart strategi
Når du selger en utleiebolig, er gevinsten som regel skattepliktig. Her ser du hvordan skatt ved salg av utleiebolig regnes ut, hva leietakers rettigheter er når boligen selges, og om du bør selge med eller uten leietaker.
Å selge en utleiebolig er noe annet enn å selge boligen du bor i. Gevinsten er som regel skattepliktig, du må ta hensyn til leietakeren, og kjøperne er ofte andre investorer. Her er reglene for skatt ved salg av utleiebolig, hvordan du regner ut gevinsten, hva leietakeren har krav på, og hvordan du får mest igjen etter skatt.
Hovedregelen: gevinsten er skattepliktig
Selger du en bolig du ikke har brukt som egen bolig, er gevinsten skattepliktig. Kravene til skattefritt salg er at du har eid boligen i mer enn ett år og bodd der selv i minst ett av de to siste årene. En ren utleiebolig oppfyller ikke botidskravet, og tid med utleie teller ikke som botid.
Gevinsten skattlegges som alminnelig inntekt med 22 % i 2026. Selger du med tap, får du fradrag for tapet.
Leier du ut en del av boligen du selv bor i, er det annerledes. Bruker du minst halvparten selv, målt etter utleieverdi, kan hele gevinsten være skattefri, så lenge boligen ikke er seksjonert. Les mer om skatteregler ved salg av bolig.
Beregning av gevinst
Utgangsverdi: salgssummen minus kostnadene ved salget, som meglerhonorar, annonser, foto og tilstandsrapport. Les hva eiendomsmegler koster.
Inngangsverdi: kjøpesummen pluss kostnadene ved kjøpet, som dokumentavgift og tinglysing, og påkostninger som har hevet standarden.
Boliger kan ikke avskrives skattemessig, så det trekkes ikke noe fra inngangsverdien for slitasje.
Eksempel på skatteberegning
Du kjøpte en utleiebolig i 2020 for 2 800 000 kroner og betalte 70 000 kroner i dokumentavgift. Senere la du inn nytt bad der det før bare var dusj i kjelleren, for 200 000 kroner. I 2026 selger du for 3 800 000 kroner og betaler 80 000 kroner til megleren.
| Post | Beløp |
|---|---|
| Salgssum minus meglerkostnader (utgangsverdi) | 3 720 000 kr |
| Kjøpesum, dokumentavgift og nytt bad (inngangsverdi) | 3 070 000 kr |
| Gevinst | 650 000 kr |
| Skatt, 22 % | 143 000 kr |
Strategier for å redusere skatten
1. Flytt inn og bo der selv
Den eneste måten å gjøre salget skattefritt på, er å oppfylle kravene: flytte inn, bruke boligen som din egen i minst ett av de to siste årene før salget, og ha eid den i mer enn ett år. Skatteetaten ser på hvor du faktisk bor. Adressen i folkeregisteret må stemme med strømforbruk, post og hverdagen din ellers.
2. Dokumenter alle påkostninger
Ta vare på fakturaer for alt som har hevet standarden. Påkostninger øker inngangsverdien og gjør gevinsten mindre. Vedlikehold gjør det ikke.
- Påkostning: bad der det ikke var bad, ny balkong, tilbygg, klart høyere standard enn før
- Vedlikehold: maling, nye vinduer av samme slag, reparasjon av rør
Vedlikehold på en utleiebolig får du som regel fradrag for i leieinntekten det året du betaler det.
3. Tenk på tidspunktet
Planlegger du å flytte inn selv, kan det lønne seg å vente med salget til du har bodd der i ett år. Skal du selge uansett, kan tidspunktet styres av markedet og når leieavtalen løper ut.
4. Tap på andre investeringer
Har du tap på andre investeringer, kan det lønne seg å realisere dem samme år, fordi tap og gevinst møtes i alminnelig inntekt. Snakk med en rådgiver før du gjør noe slikt.
Utleiebolig i aksjeselskap
Eier du utleieboligen gjennom et aksjeselskap, betaler selskapet 22 % skatt av gevinsten. Tar du pengene ut som utbytte, skattlegges utbyttet i tillegg, så samlet skatt blir høyere enn om du eide boligen selv. Mange lar derfor pengene bli i selskapet og kjøper ny bolig der. Få råd fra en regnskapsfører eller revisor før du selger.
Leietakers rettigheter ved salg av bolig
Husleieloven gjelder også når du selger:
- Leieavtalen følger boligen. Kjøperen overtar som utleier.
- Leietakeren har som hovedregel ingen forkjøpsrett.
- At du skal selge, er ikke i seg selv en saklig grunn til å si opp leietakeren.
- En tidsbestemt avtale løper ut som avtalt, og kan bare sies opp tidligere hvis det står i avtalen.
- Vil kjøperen bo der selv, kan det være saklig grunn til å si opp en tidsubestemt avtale. Oppsigelsestiden er vanligvis tre måneder.
- Leietakeren skal få beskjed i god tid før visninger, og du kan ikke gå inn uten avtale.
Opplys om leieforholdet i salgsoppgaven. Les hvordan du forbereder boligen for visning, også når det bor noen der.
Vil du heller fortsette å leie ut?
Er det jobben med utleien som får deg til å selge, kan du få hjelp i stedet. Utleiemeglere i Porsgrunn tar seg av annonse, visning, valg av leietaker, kontrakt og oppfølging, slik at du slipper å gjøre alt selv.
Selge med leietaker eller ledig?
Med leietaker:
- Du har leieinntekter fram til overtakelse.
- Boligen passer for investorer, som kan se hva den gir i leie.
- Kjøpere som vil bo der selv, kan by mindre.
- Visningene blir vanskeligere å planlegge.
Ledig:
- Lettere å vise og style.
- Flere kjøpere, også de som skal bo der selv.
- Ofte høyere pris.
- Ingen leieinntekter mens boligen er til salgs.
Dokumentasjon til salget
- Leieinntektene de siste årene
- Leieavtaler, både den som gjelder nå og de tidligere
- Fakturaer for vedlikehold og påkostninger
- Energiattest. Les om energimerking.
- Tilstandsrapport fra takstmann
- Kommunale opplysninger og reguleringsplan
Fritidsbolig du leier ut
Leier du ut hytta, gjelder egne regler for både leieinntekt og salg. Les om skatt på salg av fritidsbolig.
Ofte stilte spørsmål om å selge utleiebolig
Hvor mye skatt betaler jeg ved salg av utleiebolig?
22 % av gevinsten, altså salgssummen minus salgskostnader, kjøpesum, kjøpskostnader og påkostninger.
Kan jeg selge utleieboligen skattefritt?
Bare hvis du flytter inn og bruker den som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget, og har eid den i mer enn ett år.
Må leietakeren flytte når jeg selger?
Nei. Leieavtalen følger boligen, og kjøperen overtar som utleier. Kjøperen kan si opp en tidsubestemt avtale hvis det er saklig grunn, for eksempel at kjøperen skal bo der selv.
Har leietakeren forkjøpsrett?
Som hovedregel nei, med mindre det er avtalt i leiekontrakten.
Skal du selge utleieboligen?
En megler med erfaring fra utleieboliger vet hvordan du når investorene. Sammenlign meglere med erfaring i utleiebolig, eller se kontorene i oversikten over meglerkontor i Porsgrunn.
Les også
